CBS em locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis: prazos, opções e impactos para prestadores de serviços

O prazo de 31/12/2025 para optar pela CBS em contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis está chegando e não pode ser ignorado. Atrasos ou falhas na escolha do regime podem acarretar multas pesadas e autuações por parte da Receita Federal, comprometendo a saúde financeira do seu negócio de prestação de serviços.

Nesta curadoria, você vai conferir as alternativas disponíveis pela RFB para contratos não residenciais, entender os procedimentos de registro em cartório e a opção via documento fiscal a ser regulamentada em 2026, além de saber o que esperar para contratos residenciais. Fique atento e garanta conformidade tributária sem surpresas indesejadas.

Atenção: prazo de 31/12/2025 pode gerar multas e autuações

O prazo final de 31/12/2025 para optar pela CBS em contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis é improrrogável e a inobservância dessa data pode resultar em autuações fiscais graves.

Sem a opção dentro do prazo, o prestador de serviços estará sujeito à aplicação de multas por infração à legislação, ao cálculo retroativo dos tributos devidos e à incidência de juros e encargos sobre valores não recolhidos.

Adotar medidas imediatas — como revisar contratos vigentes, planejar o registro em cartório ou se preparar para a emissão de documento fiscal — é fundamental para evitar penalidades e garantir a conformidade contábil junto à Receita Federal.

Formas de exercício da opção para contratos não residenciais

Para contratos não residenciais, a Receita Federal define duas formas de formalizar a opção pela CBS com base na locação, cessão onerosa ou arrendamento:

• Registro em cartório: o contrato deve ser registrado em Registro de Imóveis ou em Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025. É imprescindível que o reconhecimento de firma ou a assinatura eletrônica tenha ocorrido até 16 de janeiro de 2025, garantindo a validade da opção dentro do prazo legal.
• Exercício via documento fiscal: não requer providências imediatas. A escolha será feita por meio de emissão de documento fiscal, de acordo com regras e procedimentos que serão estabelecidos em regulamento a ser publicado no início de 2026.

Fique atento aos prazos: o registro em cartório só é válido se concluído até o fim de 2025 com firma reconhecida ou assinatura eletrônica dentro do prazo. Já a opção via documento fiscal aguarda a definição dos detalhes regulamentares no próximo ano, mas dispensa qualquer ação imediata.

Registro em cartório até 31 de dezembro de 2025

Para garantir o recolhimento da CBS por meio de registro em cartório, o prestador de serviços deve observar os seguintes pontos:

• Tipo de registro: o contrato deve ser levado a um Cartório de Registro de Imóveis ou a um Cartório de Títulos e Documentos, conforme a natureza do bem imóvel.
• Data limite: o registro deve ocorrer até 31 de dezembro de 2025, sem possibilidade de prorrogação.
• Reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica: é imprescindível que o reconhecimento de firma em cartório ou a certificação da assinatura eletrônica tenha sido concluído até 16 de janeiro de 2025, garantindo a validade do ato.

Cumprir rigorosamente esses requisitos evita o indeferimento da opção pela CBS e eventuais autuações pela Receita Federal.

Exercício da opção por documento fiscal em 2026

Na modalidade de exercício da opção por documento fiscal, o prestador não precisa adotar nenhuma providência imediata para formalizar a CBS em contratos não residenciais. A opção será efetivada por meio da emissão de documento fiscal, seguindo regras específicas a serem definidas futuramente.

Os detalhes operacionais — como modelo, campos obrigatórios e prazos de emissão — serão estabelecidos em regulamento a ser publicado no início de 2026. Até lá, basta aguardar a publicação sem necessidade de ajustes contratuais ou registros em cartório.

Contratos residenciais: quando e como agir

Para contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis com finalidade residencial, não é necessário adotar qualquer providência até a publicação do regulamento da CBS, prevista para o início de 2026.

Enquanto o normativo não sai, fique atento ao que virá em relação a:

• Data de início de vigência da cobrança da CBS para imóveis residenciais;
• Critérios de classificação dos contratos e tratamento tributário aplicado;
• Modelos e requisitos dos documentos fiscais que deverão ser emitidos;
• Prazos e procedimentos de escrituração e prestação de informações à Receita Federal.

Assim que o regulamento for divulgado, será importante revisar seus contratos residenciais, adequar sistemas de emissão de documentos fiscais e garantir que todos os registros estejam em conformidade com as novas regras. Até lá, mantenha o acompanhamento das publicações oficiais para se preparar com antecedência e evitar surpresas.

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Nossa equipe especializada está pronta para orientar você na opção pela CBS em contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, revisando documentos, avaliando prazos e adotando as melhores práticas para evitar riscos de autuações.

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Fonte Desta Curadoria

Este artigo é uma curadoria do site Governo Federal. Para ter acesso à matéria original, acesse Receita Federal esclarece sobre opção da CBS na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel